开年回暖!发展潜力持续向好!南京房协走访盈居行,带你走进高淳楼市

为更好服务会员,发挥协会在政府和企业之间的桥梁纽带作用,反映企业呼声,解决企业实际困难,推动南京房地产市场平稳健康运行,推进高品质开发、高质量发展,南京房地产业协会开展2021年会员走访活动。

310日上午,南京房协走访会员单位-盈居行,与总经理胡斌及团队成员,共同交流对当前房地产市场和高淳楼市的看法,听取盈居行在企业经营、房地产策划营销等方面的情况,对高淳房地产市场去库存、平稳健康和高质量发展,以及对房协推进高淳楼市工作的意见建议。随后,在盈居行工作人员的陪同下,考察了高淳部分重点项目。


盈居行为房地产营销专业机构,长期以来深耕高淳楼市,对高淳房地产市场的营销工作和市场平稳健康发展、老百姓实现安居宜居做出突出贡献。

主要走访内容如下:

01

南京盈居行房地产营销策划有限公司是高淳本土的代理公司,能否为我们介绍一下盈居行的发展概况?

胡 斌:2008年从南京到高淳创建房地产销售策划团队,12年间大大小小销售了二三十个楼盘,2013年左右高淳出现了品牌房企进驻,当时我们代理了高淳雅居乐花园,也为众多品牌房企提供了拿地前的可行性分析、市场与产品定位顾问。1516年起市场分销渠道盛起,我们借助自身的地源优势、老客户资源,组建了渠道分销队伍。1819年高峰时,市场上十几个楼盘,我们公司与一半以上的楼盘签订了分销代理合同,公司由十几个人扩展到了四十多人的销售团队。


近几年来,我们公司的每年销售额占到本地市场销售总额7-8%。在公司的架构上也做出的调整,分为:策划顾问部、营销代理部、渠道分销部、大客户资源部、线上平台部。今后也会向“后房产时代”产业进军,如:社区性的小型综合体、长租型房产租赁、集中型装修家居等。做到:深耕区域市场、配套各大房企、助力当地政府、服务置业客户。

02

高淳楼市是南京楼市的重要组成部分,据统计,2020年高淳住宅成交超过70万方,高于主城多个板块。盈居行能否为我们简要介绍一下高淳楼市?对高淳楼市的发展有哪些看法?

胡 斌:品牌房企进驻后,高淳整体的楼盘品质得到了很大提升,人们的购房标准也发生了变化,从以前只关心价格与位置,到现在注重房企品牌、开发品质、物业管理、区内外配套。每个楼盘的目标客户群出现自然分成,刚需与改善型楼盘的价差逐步拉开。


首先呼吁政府部门加大对高端品牌房企的引入,带动高淳整体的开发水平与品质,让更多的南京及外地人到高淳置业安家与养老,这也符合市里对高淳的整体发展定位。特别是区域内优质地块更需要让高端品牌公司来运作。

其次希望来高淳的房企在产品定位前多多与我们公司沟通,因为高淳这个地方很特殊,距离南京较远,语言区域文化相差较大。我们看到许多外地房企在产品定位上一开始就理解错了,对目标客户群把握不细,以至于开盘后产生了滞销。

03

近期,南京放开包括高淳四区的落户限制,高淳还被列入江苏宁锡常接合片区城乡融合发展试验区,地区楼市发展迎新利好。盈居行对高淳楼市的平稳健康发展有什么意见和建议?

胡 斌:本地市场要循序渐进的结合市场供需情况合理供地,地价的走势要控制好。对房企的各项监管要严控,防止出现问题楼盘,导致区域内口碑下降。

04

企业在经营发展过程中有没有遇到问题和困难?有哪些建议和呼声?

胡 斌:近几年来有不少销售公司来高淳承接楼盘销售项目,直接与开发商签约后就开始工作,在销售中任意承诺和欺瞒客户,造成了日后客户与开发商的矛盾激化,对当地房市也造成了不良影响。建议相关职能部门加大对销售企业的监管。开发商与销售公司双方要遵守契约精神,达到共赢。

05

作为南京房协在高淳的会员代表,盈居行对南京房协如何在高淳更好地发挥协会职能、服务会员企业和服务当地市场,有什么意见和建议?

胡 斌:希望房协能与当地政府(特别是土地部门)一起,做好高淳在南京市区宣传,让更多的房企与置业消费群认识高淳、关注高淳。


时常能组织高淳的房企业一起沟通交流,让大家良性竞争共同发展,使企业能挣到合理利润,让高淳及外地人在高淳买到心怡的房子。

06

对房协2021年的发展寄语。

胡 斌:以专业的房地产行业数据与报告为房企提供服务,为政府职能部门提供权威行业内信息与建议。

附:南京房协高淳楼市调研与重点楼盘考察

走访结束,在胡总和盈居行其他工作人员的陪同下,南京房协调研了高淳房地产市场近期的发展概况,先后参观考察了高淳雅园、恒泰悦熙台、中交荣域、冠城大通华宸院等四个代表性楼盘。从踩盘以及与开发商、代理公司得到的消息来看,开年以来,受益于季节性因素与地区政策利好,高淳楼市已经慢慢回暖,其中部分热销楼盘表现的更加明显。

一、高淳楼市开年回暖:访客与成交攀升,住房去化显著,品牌房企、品质楼盘促进楼市加快发展

1.据盈居行介绍,开年之后,高淳新房市场开始回暖,看房买房的人群也多了不少,据了解年后高淳各个楼盘的到访量都相应增加不少。在年后这一个月内,工作日各楼盘平均每天的到访量在15-20组左右,周末更多,个别热销楼盘可以达到50-60组。

刚需盘恒泰悦熙台在年后更是一路领跑,深得客户喜爱,达到了单月破百的销售量,1月下旬开盘以来,1个多月时间,卖了近200套房子,目前只有顶底少量房源在售。其他像中交荣域、睦水香邻、海伦堡、中南梧桐公馆、三巽等楼盘也迎来一波利好,销售量比年前几个月都明显增加。

2.高淳楼市主要分为南区和北区2大板块。其中:


南区:靠近固城湖与高淳老街,山水文化资源丰富,也是高淳的老城区,配套成熟,以地缘改善需求为主,大部分楼盘走改善盘路线,品质相对较高,房价也最高,基本在11000-18000多元/平米。该板块主要楼盘包括高淳雅园、华宸院、和悦江南、梧桐公馆和平澜府等。

北区:位于高淳老城北部,是开发区所在地,也是新开发的新城区,主要以刚需盘为主,房价8000-10000/平米左右,买房人以周边乡镇、宣城、当涂等都市圈客群为主。该板块主要楼盘包括恒泰熙悦台、中交荣域、水映华庭和睦水香邻等。

可以看出,高淳的房价梯度出现明显的扩大化趋势。以前高淳的楼盘,相互间不过相差几百元每平,靠价格取胜。如今,品牌房企如仁恒、金茂、雅达等进驻高淳,品质楼盘像高淳雅园、华宸院高端改善盘投入市场,高端改善市场完全被打开,拉开了与刚需盘的差距,目前高淳最贵的楼盘和最便宜的楼盘,房价差了一倍,说明高淳的客群结构在明显拉长,产品多样性和可发挥的空间也明显加大。

3.重点楼盘访客数量、销售情况、品质与客群分布均持续向好:

1)高淳雅园:高淳房价最高的纯改善豪宅盘,合院(毛坯交付,庭院精装)成交均价18000多元/平米,精装洋房成交均价17000多元/平米。目前,正在销售二期洋房、合院。一期洋房、合院已于去年11月底12月份交付。

雅园不仅是省重点项目,还是高淳首屈一指的颐养度假项目。项目毗邻城中绿肺固城湖,四季美景尽揽。位居高淳区域核心,步行至高淳老街仅需6分钟,还自建了2.2万方中式商业街,1公里内满足业主购物、休闲、教育多种需求。整个项目占地近1200亩,其中2/3的用地被用作建造中式景区,站在小区内亭台楼阁、假山湖景尽收眼底。8公里“风雨连廊”即使不带雨具也可避风雨侵扰。

另外,高淳雅园也借鉴了乌镇雅园的成功经验,充分活跃园区内中老年和儿童群体参与社区活动的积极性,在园区内配套建设了活动教室、日间照料中心、银龄汇、1000平户外泳池等,还引进了开心麻花剧场,极大丰富了业主们的业余生活。雅园还为年轻群体或者独居类型的业主配备社区食堂,方便了业主们的餐饮需求。


高淳雅园一期于去年年底迎来交付。据悉,交付之后,雅园高品质的实景得以展现,很多客户看了交付的产品和园林之后,进一步打消疑虑,坚定了入手的信心。自交付之后,来访的客户就更多了,包括春节期间的来访量都超出预期。春节之后,随着气温回暖,来访量还在不断增多。

一个更显著的变化是,雅园一期,高淳本地客户大约占到70%以上,市区客户不到30%,二期目前已经接近50%,市区客户的认可度越来越高。本地客群以高端改善为主,主要购买的是合院以及大户型洋房产品,市区客户以周末度假、休闲养老为主,购买的大多是80-120多平的小面积产品。(2)冠城大通华宸院:高淳房价第二高的纯改善豪宅盘,纯低密度洋房、叠墅产品,目前成交均价14000多元/平米。是距离区政府最近、在整个高淳最中心的楼盘,占据最好的地段,既有最繁华的配套和教育资源,又被人民广场和宝塔公园环抱,北面镇兴路是高淳行政一条街。占尽地利,故而用高品质的产品来匹配,打造高淳最中心的低密度高端豪宅盘。

开年以来,华宸院的看房人数也明显回升,工作日平均每天近20组,周末至少30多组,首批开盘的部分楼栋已经基本售罄,近期新开的洋房、叠墅也正在快速去化。

3)恒泰悦熙台:北区刚需盘,位于地铁板块,是整个高淳目前在售楼盘中距离地铁站最近的楼盘,周边有宝龙广场商业配套,以及芳草园小学分校和高淳一中初中,占据北区最好的位置和资源。加上附近的宝龙、中交已经卖完或进入尾盘,几乎没什么竞品,精装均价也只有1万元/平米左右,性价比高,因此1月下旬首开以来,212套房源已经去化187套,1个多月时间卖了近200套,去化88%,只剩少量顶底楼及低楼层房源。

虽然房源已经很少,但是最近看房人依然很多,周末两天加一起能有上百组客户。主要客群来自周边乡镇和都市圈,属于典型的刚需,地缘客群占比较少。

4)中交荣域:北区刚需大盘,住房房源总共3000多套,已经全部推出,目前只剩80多套尾房在售,主要集中在顶底楼以及低楼层、个别户型,其余房源已经售罄,是前几年高淳销售最火爆的住宅产品。

作为高淳曾经多年的销冠楼盘,加上最近市场有所回暖,看房人也在慢慢增多。

二、高淳楼市的基本面:库存全市最低,2020去库存领跑全市

1.库存全市最低

网上房地产数据显示,截止316日中午1100,高淳楼市今年累计成交1056套,加上认购530套,合计1586套。在全市11个行政区中,排名第8,高于鼓楼、玄武、秦淮。

累计库存套数4752套,显著低于江宁(16273套)、浦口(9203套)、溧水(8327套)、栖霞(6079套)、六合(5021套),在外围4区中库存量最低。按照今年成交数据计算,平均去化周期7.5个月。

2.2020去库存领跑全市

据网上研究机构数据,2020年,高淳新房上市量64万平米,成交量73万平米,供求比0.88,处于供小于求的去库存状态,全年库存下降约9万平米。在全市12个重大板块中,高淳和仙林是仅有的2个成交量大于上市量、供小于求的板块,也是仅有的2个库存下降的板块。在浦口、六合、溧水库存上升、去库存压力增大的背景下,高淳楼市去库存压力明显缓解,表现突出,在一定程度上也支撑高淳楼市在新的一年继续回暖。

三、自然资源、政策利好与高校引入助推高淳楼市长期向好

1.高淳山水人文资源丰富,拥有3.6万亩固城湖、游子山风景区、900年高淳老街、迎湖桃源等著名景点,是华东重要的休闲旅游目的地。高淳还是世界慢城联盟授予的中国首个“国际慢城”、国际慢城联盟中国总部所在地,被誉为“江南圣地”,素有“日出斗金、日落斗银”的江南鱼米之乡的美誉,坐拥先天的山湖资源,具有江南典型的生态特色。非常适合开发康养类项目,吸引南京主城和南京都市圈的客群来当地度假置业。


2.南京都市圈规划获批、高淳4区落户新政、高淳列入城乡融合发展试验区,多个利好政策接连落地,进一步刺激高淳周边都市圈以及乡镇客群加快看房买房。从盈居行和置业顾问的反馈来看,开年以来,高淳增加了不少安徽与周边城市圈的来访客户,不管是为了入籍南京享受城市发展红利,又或是看中高淳富饶的山水资源,这些都刺激年后楼市回暖,随着政策利好进一步兑现,相信高淳房地产市场将会迎来大的发展。

3.高淳打造高职园区,未来将引进5所高校近10万名学生、教职工。3月10日,高淳第一所大学南京机电职业技术学院正式开学。高等学校的引进,将会增加高淳的常住人口,提升地区科教氛围,教职工与学生的带来一定的购房需求,促进高淳的商业与楼市的发展。

 


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