4年13盘!深耕南京主战场,专注产品与服务,这家会员单位做出“卓越”贡献

为更好服务会员,发挥协会在政府和企业之间的桥梁纽带作用,反映企业呼声,解决企业实际困难,推动南京房地产市场平稳健康运行,推进高品质开发、高质量发展,南京房地产业协会开展2021年会员走访活动。

39日下午,南京房协走访会员单位-卓越集团南京公司,与总经理李蕤江及团队成员,共同交流对南京房地产市场运行特征、发展趋势和楼市调控、行业管理等的看法,听取卓越南京公司在经营发展、项目运作、品牌建设、发展战略等方面的情况,以及发展过程中遇到的经营难题和对市场调控、行业管理、房协工作的意见建议。卓越2017年进入南京,在江北、紫东、溧水、高淳等地开发了多个品牌楼盘,未来继续看好南京,深耕南京,坚持高品质开发,为南京房地产市场平稳健康和高质量发展持续做出“卓越”贡献。

走访主要议题如下:

01

卓越集团南京公司于2017年进驻南京,到今年已有4周年。能否回顾一下,过去的4年里,卓越在南京的发展取得了哪些成绩?如何评价卓越在南京的4年。

李蕤江:卓越置业集团有限公司于1996年在深圳成立。经多元化发展,卓越集团形成地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块,业务包括住宅开发、商业开发、城市更新、资产管理、商业管理、酒店管理、物业管理、产城融合、金融投资等。

2019年,卓越集团总资产超过1900亿元。累计开发面积超2000万平方米,自持一线核心地段商业面积近120万平方米。荣膺2020中国房地产开发企业50强、中国房地产开发企业商业地产综合实力10强,及2020年“中国房地产城市更新领先品牌”TOP10

秉持“1+1+X”的战略布局,卓越集团深入布局粤港澳大湾区、长三角经济圈、核心一二线城市及其他高成长城市。长三角经济圈在中国国家现代化建设大局和开放格局中具有举足轻重的战略地位,而南京,作为卓越长三角经济圈中重要一环,被寄予重要的布局发展地位。


卓越集团自2017年首入南京以来,率先在南京都市圈溧水、高淳打造项目,铺开战略版图。匠心打造的高淳卓越浅水湾和溧水蔚蓝郡两大项目,正式叩响南京大门。在初步收获市场品牌认可的基础上,卓越跨步向前,先后又打造了南京青龙地铁小镇珑悦、江北新区印悦府、江北核心区大江悦府、江北核心区润辰府等多个品质项目。同时,近两年,江北新区蔚蓝星宸、江北核心区栖樾府数次开盘在南京市场取得不俗的销售表现。


4年来,卓越洞悉城市发展的步伐,先试水南京远郊,再到南京重要板块江宁,最后眼光放在了南京的战略重心——江北新区。短短四年,卓越在南京筑就了12个品质项目,收获到了一批批忠实业主的口碑与支持。

2020年,卓越南京实现了“深耕南京、精筑江北、环宁发展”的战略升级,以超百亿总销额位列江北区域TOP1,进阶百亿房企。卓越南京跨越式成长的每一步,都是对“共筑卓越人生”的有力注解,从“深耕”到“精筑”再到“百亿”的背后,是赋能城市生长的美好共振,也是卓越洞察时代需求的理想同频。未来卓越南京公司的战略版图将不断拓展,也将给不同城市带来更多的卓越作品、卓越人居。

02

近两年,卓越多次以溢价竞得江北地块,又在南京布局多个项目。卓越对南京楼市的发展潜力和未来趋势有着怎样的判断?2021年,卓越在南京的投资计划、发展战略和目标是怎么样的?有没有更长远的发展规划?

李蕤江:从人均和地均产值角度来看,南京处在全国前列,居民购买力和市场的发展潜力极大。卓越集团一直重视南京市场的发展,给予了南京公司很大支持。四年来,卓越一直没有停下开拓的步伐,先后在南京投资了12个项目,还在都市圈辐射范围的扬州拿地,这都是基于对南京市场的长期看好。


卓越集团从全国整体排名只有30几位,并没有像头部企业那么大规模,但是企业具备两大优势:首先,卓越在华南有大量的城市更新项目,这就是使得卓越拥有稳定的利润和现金流。其次,我们的融资成本上在民营企业中有一定优势。因为卓越在全国拥有大量的持有型商办物业,总货值大约在两千多个亿,这一数据基本上可以排到全国前三,这就使得我们在抵押融资上拥有相对更大的空间。

从布局上看,南京公司目前投资的项目比较集中,大多数项目围绕在江北新区布局。我们在开发项目的逻辑更多的是在南京或者南京周边的“1小时经济圈”,结合地区的人口、产业和发展战略精选一部项目来进行拿地。


因为存在规模优势和地区开发基础等客观原因的存在,单个项目想要在一个区域竞争显得比较艰难,因此我们进驻江苏其他城市相对谨慎。未来,我们将会深耕南京和江北市场,将南京作为我们的主战场,花更多时间和精力去维护好我们的客户,去提升卓越的产品品质,进而结合企业自身的优势和政府需要,找准合作切入点,合理选择在其他板块投资。

最后,卓越向来看中权益投资比重,这样在产品投资、设计、营销、质量把控等多个环节上拥有更多话语权,后面卓越将尝试更多独立操盘项目,从而提升产品和客户服务两方面品质。当遇到一些合适的项目和契合度高的伙伴,卓越也会继续中主动寻求合作。

03

企业在经营发展过程中有没有遇到问题和困难?有哪些建议和呼声?

李蕤江:随着卓越一批优质的产品推向市场,无论从产品口碑、市场关注度、深耕南京市场的基础都得到一定积累,赢得了南京业主的信赖,但这不代表卓越在开拓南京市场就是一帆风顺的,我过去几年里卓越还是面临以下几点问题:


第一,相对于过去3-5年,现在的宏观环境对房地产行业的要求越来越高,房地产企业面临的经营压力也越来越大。在金融方面,国家更多地偏向给实体经济、新兴产业精准滴灌。尤其是房企“三道红线”和银行“两道红线”政策实施后,给房地产企业在融资额度上造成了较大的影响,卓越也面临了更大的融资压力;

第二,卓越初涉南京市场时,因为对当地市场了解和宏观政策研判不够准确,以及其他的客观原因的存在,早些年在投资经营上确实或多或少遇到些问题,让卓越南京公司背负了历史包袱。另外,南京在资金监管上的要求比较高,卓越南京公司监管账有十几个亿的资金不能使用,给企业经营带来一定的难处。

第三,遇到监管政策收紧和个别项目去化不良的情况下,资金沉淀使得抬高财务费用,企业的利润逐渐被摊薄,企业的盈利能力也受到很大程度的影响。

第四,鉴于南京房地产市场的巨大发展潜力,对于热点的板块很多开发企业都会争相参与竞拍,竞争十分激烈。南京土拍的摇号机制一定程度上控制了地价,但也让企业在进驻南京时变得更加艰难,有时更需要一定的运气。


这个时候,可能更加考验卓越在开发产品和维护客户上能力,需要企业更好地开发现有的项目,把团队、产品、服务和场景打磨好,形成综合竞争力,砥砺南京公司奋力向前,为业主建设好产品,为地区做贡献,为股东创效益。

04

对南京房地产市场保持平稳健康运行和当前的楼市调控政策,有什么意见和建议?

李蕤江:政府调控为南京房地产市场的长期平稳健康发展保驾护航,但是在具体两方面上提出一些个人建议:

1)关于预售资金监管上,在金融部门拧紧“水闸”的背景下,高房价下建安成本相对于土地成本更是有限,希望管理部门能够适当放宽监管要求,让企业充分利用这部分闲置资金,为企业“输血减压”;

2)前面秘书长提到第二车位销售的问题非常好。如何合法获得第二车位产权需要行业共同努力探讨解决之道。另外,相对而言,南京在车位市场定价也不尽合理,本质还是车辆违停成本过低,希望在车位销售上能够有所改进。

05

2021年是“十四五”规划开局元年,也是推动我市房地产市场高质量发展的关键之年,卓越对推动南京房地产市场高品质开发、高质量发展,有什么意见和建议?今年卓越南京公司在楼盘品质方面有哪些想法和动作?

李蕤江:南京房地产业高质量发展仍在稳步推进中,这些离不开政府、同行和协会的贡献。但是,目前从整体上看,涂料产品随处可见,南京的住房品质还有待提高。建议南京学习其他先进城市,参照“优质优价”原则,规定建设标准,给予企业合理价格空间,从而将南京的住房产品更加匹配南京城市地位。

06

对房协今年工作的开展和如何更好的发挥协会职能、服务会员,有什么意见和建议?

李蕤江:通过张辉副会长对于协会工作、楼市政策、市场概况与当前行业存在的问题分享交流,卓越南京公司受益良多。加入南京房协让企业找到可以信赖的组织,增进对南京房地产业的了解,后面卓越南京公司将积极参加协会的活动,接受相关管理部门的指导。


重点项目介绍图片

图片壹|卓越G21项目

37日,卓越G21项目新城市广场展厅与售楼处同步开放,引发全城瞩目。2021年,江北核心区新房上市量巨大,截至20211月,预计总计会有21家楼盘上市,其中16个纯新盘。其中,就包括卓越G21项目,也是卓越南京在江北的第8个项目。该项目位于国家级南京江北新区、双隧核心区、南工大板块(外庄路以东、胡桥路以北),由卓越集团倾力打造。

项目位于长江隧道与扬子江隧道两隧之间,3公里范围内轨道、公路交通覆盖。距地铁10号线工业大学站约1.5kM,13号线兴隆站(规划)1公里,出行便捷。


周边居住氛围成熟:近享胡桥路幼儿园、南工大实验小学、胡桥路初中(规划)、托马斯国际学校等一站式全龄教育资源。社区精致商业、明发盈座、慕斯荟、江北虹悦城等构筑“江北新街口”繁华版图。

项目紧靠国际健康城,鼓楼医院江北国际医院、国际化名医中心、哈佛大学首家海外医院等医疗资源全覆盖。自然条件优越,国家级老山国家森林公园、10万方浅山休闲公园(建设中)、七里河风光带环伺左右。

作为江北新区双隧核心区稀缺的低密度产品,容积率低至2.0,以11-18层小高层为主,包括104㎡三房两卫户型,118㎡四方两卫户型。项目整体以现代简约风格为主,突出卓越的美学观。

图片贰|卓越·蔚蓝时光

1、时尚美学洋房际会文化棠城

卓越·蔚蓝时光,坐落在拥有千年风雅的六合北城,定位历史文化核心展示区及传统生活宜居区。卓越“蔚蓝系”新著为都市人居焕新而来,精筑10栋全11F低密洋房住区,建面约86-109㎡三房、四房舒适户型,以现代简约时尚际会棠城传统人文风韵!


2、宜居花园住区敬献品质生活

蔚蓝时光择址醇熟老城地段,南北均毗邻学校或教育用地,自建繁华邻里商业,一线地铁无缝驳接全城。项目以现代简约典雅风格,五重礼序空间,116园景观布局,九大主题休闲节点,倾缔“全时+”全龄智趣生活美学馆,高端精装交付,全面升级六合美学生活新体验!

图片叁|扬州卓越晴翠

2021年,卓越集团拿下东南新城中枢地块——GZ222地块,成为扬州东南新城新地王。而东南新城作为长三角城市群的核心城市扬州新的发展极,承载着广陵乃至整个东南片区更新与改造的城市使命,在城市规划与利好导向之下,东南新城将成为扬州下一个发展重心,腾飞在望。


项目位于文峰路与开发东路交汇处,2公里范围内轨道、公路交通覆盖。紧邻城南快速路,未来规划145号线轨交,出行便捷。周边居住氛围成熟:近享朱自清中学、文峰小学、文峰中学等一站式全龄教育资源。鎏金商圈,约2km半径内,奥邦广场大润发、宝龙广场、九久奥特莱斯等商业荟萃,构筑东南新城繁华版图。居住生态条件优越,右揽七里河公园,左拥占地约1520亩三湾湿地公园,繁华隐逸,镜花水月,兼而有之。作为东南新城的c位生态大宅,以卓越集团巅峰产品,以独特择址观、稀缺资源等特性,首入扬州。规划以11-18层小高层为主,项目整体以现代简约风格为主,彰显卓越独特的的艺术美学价值。


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