会员走访!南京绿地城开:瞄准机会性时间窗口,狠抓企业产品力与营销力,绿地城开走出属于自己的路

为更好服务会员,发挥协会在政府和企业之间的桥梁纽带作用,反映企业呼声,解决企业实际困难,推动南京房地产市场平稳健康运行,推进高品质开发、高质量发展,南京房地产业协会于20205月起组织开展会员走访活动。

1110日下午,走访南京房协副会长单位—南京绿地城开集团,与南京房协副会长、南京绿地城开集团总经理姚小刚等,共同交流对南京和江苏、全国房地产市场运行趋势和调控政策的看法,听取绿地城开在发展战略、经营理念、投资布局、项目运作、产品创新、开发销售、品牌宣传、物业服务等方面的情况,以及对当前房地产市场存在的主要问题和看法建议。

南京绿地城开1981年成立,至今已经39年,见证和参与了南京城市综合开发建设和商品房市场的发展历程,做出了卓越贡献。作为江苏省房地产50强和中国房地产200强房企,绿地城开近年来立足南京、辐射江苏,在南京以及扬州、淮安、徐州、南通如皋等地开发出众多具有代表性的标杆楼盘,并致力于产品的不断创新和企业的持续学习进步,经营稳健,业绩突出,成功探索出一条适合自身情况的发展之路,今后将持续关注南京土地市场,寻找合适的拿地机会,为南京房地产市场的高质量发展和宜居南京、优居南京持续贡献力量!


主要走访内容如下:

01

南京绿地城开最早于1981年在南京成立,到今年已有39周年。能否回顾一下,过去的39年里,南京绿地城开在南京的发展取得了哪些成绩?如何评价南京绿地城开在南京的39年。


姚小刚:南京城开集团成立于1981年,是以绿地集团、南京市城建集团(代表南京国资委)为主要股东的大型国有企业,拥有国家城市综合开发一级资质、 银行特级(AAA)资信。集团连续多年被评为中国房地产200强企业、江苏省房地产50强企业,先后多次被国家部委和省、市政府评为诚信企业、文明 单位、立功单位、先进单位,并荣获“江苏服务业名牌”、“南京名牌产品”等荣誉称号。目前累计竣工各类房屋超过1000万㎡,完成文化、体育、商 业等100多万㎡,使30万市民的居住环境得到改善。2005年,引入大股东绿地集团,与绿地集团大基建、大金融、大消费、大健康等产业并举发展,在城市开发建设的战略指导下,集团自2017年起,积极主营业务外,将集聚产业资源的投资和运营能力作为集团重要发展方向,实现“产业与城市双轮驱动”战略下的第三次腾飞。


纵观集团的发展历程,主要可以总结以下四大阶段:

11981-1990年,以“五朵金花“精品住宅项目立足南京

开发建成南湖、雨花、后宰门、中山东路、锁金 村五个大型住宅区。当时被誉为南京市住宅小区 建设的“五朵金花”。

21991-2000年,深耕南京逐渐赢得行业与主管部门认可

相继开发建设龙江花园城、樱驼花园、程阁老巷、文 思巷、北苑一期、南湖二期、雨花二期、龙江高教公 寓等一批新型住宅区。其中樱驼花园是南京第一个荣获国家建设部颁发的金牌小区荣誉称号的住宅小区。

321世纪初,以人为本,开发更多现代化精品楼盘

凭借多年来独到的演绎品质之道,不断深化建筑与人文内涵,倾力打造金陵名人居、金陵名座、彩虹苑、 文思苑、城开家园、城开怡家、北苑之星、龙池翠洲、 城开大厦、城开汤山公馆、城开御园等一批适应现代人居要求的精品楼盘。(4)截止目前,城开扩大发展格局,面向二三线城市展开布局

南京城开集团着眼未来发展,深入实施“立足南京,向有发展潜力的二三线城市拓展”的发展战略,现已将开发建设拓展至淮安、徐州、连云港、 扬州、南通、无锡等地区。

未来绿地城开将立足南京,辐射整个江苏地区及周边省市,重点向有发展潜力的二三线城市拓展。

02

今年南京绿地城开在南京的整体上市销售计划是怎样的?有没有什么销售目标?


姚小刚:去年南京城开完成53个亿的销售,今年由于外部环境与公司产品供应节奏的影响,我们适当地调整了今年的销售目标。今年的销售计划大概在40-50个亿,预计明年也会取得不错的销售表现,南京绿地城开集团在在未来将会更多参考项目的盈利水平和投资项目的现金流展开布局。

03

南京绿地城开对南京楼市的发展潜力和未来趋势有着怎样的判断?2020年南京绿地城开在南京的投资计划、发展战略和目标是怎么样的?有没有更长远的发展规划?

姚小刚:客观上,随着当前全国楼市面临的强调控政策和整个宏观市场的需求乏力,近些年商品房的销售面积一直都维持在一个不变的水平上,房地产市场在未来的发展也将会与过去粗放式、高利润的时代渐行渐远,并且将会出现市场分化现象。未来房地产的发展将更加考验一个企业的产品力、营销力与成本管控能力。

当然,在长三角和江苏区域还是有很大机会的。南京绿地城开目前正在努力拓展上海都市圈包含江苏、浙江、杭州和安徽区域等城市。因为现在市场波动比较大,我们未来拿地将抓住机会型项目。比如在淮安,前期做的项目我们多少遇到了些许问题,但是随着淮安基础配套的跟进,我们最近在淮安拿了两块地,所投资的项目都还不错。扬州、如皋的项目也取得了极佳的市场表现。寻找找机会性时间窗口,更多关注企业盈利能力与资金面的安全性。

但是,如果企业在前期市场研究地不够深入、准确,就可能出现亏损的现象。在南京的某些外围板块去化表现很挣扎。目前来说,我们对主城的双限地块兴趣不大,更多地会关注六合、溧水、高淳等南京都市圈的地块。后面南京的投资我们还是会瞄准机会性的时间窗口。

第二,需要加强市场合作,注重产品结构把控。我们企业的综合负债率约72%,相对负债率比较低,因此在财务上的包袱轻,这主要是因为我们的商办项目比较少,与其他企业的合作项目多,资源杠杆比较轻。我们以后的运营线还是要做出来,要进一步延伸运营线。

第三,扩大资金融资渠道,精细化打造提升产品品质。后面将进一步放开跟投机制,或者运用一些社会资本。本质上,房地产我们不讲究速度,还是要精细化的打造提升产品品质。

04

企业在经营发展过程中有没有遇到问题和困难?有哪些建议和呼声?对南京房地产市场保持平稳健康运行和当前的楼市调控政策,有什么意见和建议?


姚小刚:(1)从大的趋势来看,全国房地产市场面临艰难局面。随着行业调控升级、需求减弱,利润逐渐降低,盈利能力逐渐减小,房地产市场已经转变为竞争性市场。这就需要企业提升产品力,通过精准定位,合理把握消费群体,控制好成本的同时,打磨团队产品力与营销力;

2)未来,房地产比拼的将是管理,这将需要进一步挖掘团队人才的潜力。在提升团队的积极性上,现在的房地产没有小范围的利益捆绑是很难搞的,我参考了市场上营销力和产品力比较强的公司,他们在团队管理上,也没有文山会海的方式来压榨员工,没有过多指标奖罚强迫团队,更多地将项目收益与个人的付出捆绑在一起,激发团队工作的积极性与自主性;

3)主管部门在一个地区的城市规划、物业结构的设计需要更多地参考市场需求。在过去,住房产品的规划和市场需求,都是企业做研究,建议在规划上也要做好内部意见的研究闭合,顶层设计上,也涉及到政府跨部门的沟通闭合。

05

今年是南京房协提出的宜居南京·品质提升年。南京绿地城开作为房协的副会长单位,对推动南京房地产市场高品质开发、高质量发展,有什么意见和建议?今年企业在楼盘品质方面有哪些想法和动作?


姚小刚:推动高品质开发和高质量发展,是行业不懈追求的目标,我想提一下几点建议:

1)提升产品品质,营销和成本两个底线是不能突破的。从这两点出发,高品质开发和高质量发展关键是营销力和产品力的打造。需要企业在投资研判时做好产品细分,进而对部分人群做一些高标杆项目;

2)房地产未来是精英时代,过去由于我国的城镇化水平较低,房地产市场一切都处于百分待兴的状态,只要有足够勇气和魄力就可以攫取很高的利益,所以在发展方式上较粗犷。未来,将更多依赖精细化的管理,再加上互联网的嫁接,技术的运用,房地产市场的高质量发展将因此迎来新的生机;

3)对于“十四五”住房规划的编制,危房改造、老旧小区改造相关议题非常好,而在此设计、产权、投入以及技术改造等多方面的问题,建议可以先从技术派的角度相关做好一些顶层设计,根据原有住房的物理结构与住户特点来进行改造。

06

南京绿地城开对南京房协今年工作的开展以及如何更好地发挥协会职能、服务会员,有什么指导和建议?

姚小刚:南京绿地城开是南京房协的副会长单位,一直以来都很关心协会的发展。今天的走访活动听取了协会领导对于行业协会的发展历程、主要工作以及对南京最新的房地产政策、土地市场的未来走向、住宅市场的供应情况与未来可能的发展时间窗口,绿地城开对于南京当前和未来的楼市发展有了更为清晰的认知。希望协会能够发挥其特有职能,加强企业间合作与交流,为企业释疑解难,为南京房地产市场贡献更多力量。


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