会员走访!走进南京弘阳:应当“弘阳”,本土房企的荣光与担当

为更好服务会员,发挥协会在政府和企业之间的桥梁纽带作用,反映企业呼声,解决企业实际困难,推动南京房地产市场平稳健康运行,推进高品质开发、高质量发展,南京房地产业协会于20205月起组织开展会员走访活动。

112日上午,走访南京房协副会长单位—弘阳集团南京区域公司,与南京房协副会长、弘阳集团南京区域公司总裁葛春华及团队成员,共同交流对当前南京房地产市场运行趋势和楼市调控、行业管理等方面的看法,听取弘阳南京公司在发展战略、项目运营、开发建设、市场销售、品牌宣传、产品品质、投资计划、商业地产、物业服务等方面的情况,以及企业经营过程中遇到的难题和意见建议等。弘阳作为南京本土房企的杰出代表,拥有弘阳地产和弘阳物业两个上市公司,聚焦地产、商业、物业、资本等4大业务板块,在南京江北及全市多个板块开发出一大批耳熟能详的品牌标杆项目。


弘阳一贯注重高品质开发,今年提出了提质增效年的计划,南京是弘阳的大本营,也是整个集团做大做强的重点区域,今后将进一步深耕南京,积极获取土地,为南京房地产市场高质量发展和改善居民住房品质、生活品质,为宜居南京、优居南京持续贡献弘阳力量,成为受人尊敬的美好生活创造者。


走访重点内容如下:

01

弘阳地产于1996年在南京创立,到今年已有24周年。能否回顾一下,过去的24年里,南京弘阳在南京的发展取得了哪些成绩?如何评价弘阳在南京的24年。

葛春华:弘阳于1996年在南京设立,是南京的本地企业,经历24年的砥砺发展,弘阳业已成为涵盖地产、商业、资本三驾马车协力发展的集团性公司。

纵观弘阳的发展历程,1996年,南京红太阳商业大世界开业,率先为桥北区域导入产业。2003南京红太阳装饰城当年销售额突破100亿,成为华东最大的建材批发集散市场。2001年正式进入房地产市场,开发的第一个楼盘旭日华庭,开盘第一天就劲销800多套。2006年,企业开始涉足商业项目的开发。2018年,弘阳地产在香港联交所成功上市(股份代码1996.HK)。2019 弘阳上海总部启用,南京上海双总部践行商业地产双轮互动、物业资本两翼并举的“双轮双翼”发展战略,开启布局全国之路。


早期,桥北的商业综合体项目叫作南京弘阳品牌国际广场,后来改成了华东MALL,直到现在的弘阳广场。项目总建筑面积427万平方米,主体的商业面积55万平方,目前已经成为江北商业的一张名片,覆盖周边20-30万人口,主要由百货、餐饮、娱乐板块。原先我们想在其他地区建设更多的弘阳广场,但是后来却发现难以复制。主要问题在于弘阳广场拥有建材系统、百货系统和娱乐系统三条商业线,搭建起来较为复杂。同时,同等规模的项目对于土地面积要求过高。

目前弘阳的物业公司也已经于今年77日上市,进一步提升了弘阳地产的服务品质。虽然集团在南京和上海两地设置了双总部,但南京作为弘阳地产的大本营,相应的产业资源大多是落在江苏,落在南京。近期,我们在板桥拿了一块面积大的用地,用于打造弘阳华东建材集散基地;在无锡开发了一个精品酒店;在常州我们也打造两个弘阳广场。随着弘阳商业的发展,我们将弘阳的商业地产和住宅地产进行了拆分,我们的商业地产也开始采取了“轻资产”运营的模式,在北京的燕郊、合肥、徐州、湖南的商业项目都开始尝试了这种运作。

24年里,南京弘阳为南京江北的发展、为南京留住人才做出了一定的贡献,特别是解决了新南京人的居住问题。这些新南京人大多是来自苏北和邻省安徽的年轻大学毕业生。未来,南京区域跟随长三角一体化的战略部署,弘阳南京与时俱进,发展脚步从南京到南京都市圈,履迹滁州、扬州、镇江、泰州和马鞍山,重点进驻南京周边一小时都市圈、周边城市新兴板块——仪征新城区、滁州明湖板块等;在环南京圈的城市中,继续印刻下匠心弘阳的名字。

02

昕悦尚宸、时光悦府、秦淮里、平澜府是弘阳在南京热销的项目,那么今年弘阳地产在南京的整体上市销售计划是怎样的?有没有什么销售目标?

葛春华:过去的10个月企业的市场表现虽然比较艰难,但弘阳在溧水、仪征等地在10月份的业绩还是领跑区域内的。年初南京弘阳设定的销售预算按照权益口径为60亿元,截止目前已经完成了40个亿,整个大头在第4季度,因此在4季度我们还会有新的项目面向市场。后面两个月我们还要争取完成剩下20亿的销售目标,努力咬住规模,咬住利润。


03

1027日,南京弘阳召开了“三子心生”发布会,本次发布会不但是弘阳对24载成长时光的深情回望,更是对美好未来的展望。那么,南京弘阳对南京楼市的发展潜力和未来趋势有着怎样的判断?2020年,弘阳在南京的投资计划、发展战略和目标是怎么样的?有没有更长远的发展规划?

葛春华:在“地产+商业”双轮驱动战略指导下,弘阳地产坚持“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的全国布局,聚焦深耕长三角一体化都市群,布局具备土地价值及高发展潜力板块,并兼顾开拓全国范围内具有经济活力的节点性核心城市。截至20205月,现已进入全国50多座大中城市,累计开发面积2000余万平方米,正成为中型房企差异化竞争、可持续增长的典范。


鉴于地产行业具备特殊的能动效用,从江苏区域的投资经营形势来看,盐城、南通相对好做一些,而南京和扬州的市场却表现的比较艰难。这主要在于南京的调控较为严格,尤其南京对于资金管控比较严格,短期内要求企业调动大量的资金,这对房企特别是民企的融资能力与承担财务成本的能力提出了更高的要求。

根据集团的发展战略,南京作为弘阳的本部,我们将会一直深耕下去。虽然弘阳属于地道的本土企业,但是南京对于本土企业的资金审查同样保持严格态度。因此,河西、江北核心去等过热的板块弘阳短期难以进驻,而对于桥林和禄口等外围板块,我们都已经有项目落地,但是短期来看,房企的销售压力相对较大。因此,我们投资拿地时更多地会集中在南京的2-3级地区,我们想深耕南京,但是更多地会结合企业自身的发展战略与现行状况,不会过于冒进。

04

企业在经营发展过程中有没有遇到问题和困难?有哪些建议和呼声?南京弘阳对南京房地产市场保持平稳健康运行和当前的楼市调控政策,有什么意见和建议?

葛春华:根据弘阳自身发展所遇到的困难与问题,我想简单的谈一下几点:


1)整个南京房地产市场表现出两极分化的态势。外围板块上开发商做了较大的牺牲,因为供应量很大,囿于市场需求有限,承担了高昂的销售费用。为了加快这些板块的去化,部分企业像吸食鸦片一样,给予分销公司过高的比例,这样侵蚀了利润,不利于整个市场的健康发展。我们建议能够对分销渠道有一个适当的管控,比如学习北京、天津等地有关部门出台文件,为分销费用的比例设定一个上限;

2)前两年投资进驻的地方如禄口板块,企业的扎堆进入导致该板块的住房供应量过高,市场竞争十分激烈。希望可以尽快回笼资金,帮助企业加速去化。建议主管部门能够因区施策,适当调整地区限购政策,完成客户导流;

3)房地产市场进入的这一阶段,政府部门比较艰难,承担了楼市调控与地区经济发展的双重压力,作为开发商我们深知这一点,也能理解政府的难处。客观来说,整个房地产市场大的市场还在,但是我估计整个规模得要下来,需政府要平衡土地出让与市政基础建设的关系,平衡土地供给与市场需求的关系;

4)目前南京的装修政策已经落地实施,期待在“升级包”上能够给企业预留一些空间,同样希望相关部门在后续装修的合同示范文本予以指导,目前这一块还是比较混乱的,避免后期出现不必要的民事争端。

05

今年是南京房协提出的宜居南京·品质提升年,南京弘阳作为南京房协的副会长单位,对推动当地房地产市场高品质开发、高质量发展,有什么意见和建议?今年南京弘阳在楼盘品质方面有哪些想法和动作?

葛春华:弘阳地产重塑产品,提出全新主张——探索生活美学,秉承“不完美,不止步”的产品理念,打造四条产品线,覆盖9大系统12项产品价值点,满足全生命周期客户需求。公司还投入优势资源,推动产品标准化体系建设工作,为客户提供更优质的产品,已先后获得金盘奖、艾特奖、IPA国际地产大奖等几十项国内外奖项。


弘阳一直都在提升品质上积极探索,今年是整个弘阳集团的提质增效年。我想高品质开发不是一蹴而就的事情,而是一个系统性工程,我们需要将设计、产品、运营等各个环节都要严格把关,包括发展节奏也要有所控制。目前市场提倡高周转,势必会影响到产品的质量。我们把提质增效和品控放在同等重要的位置,合理把控企业的发展节奏,实现高品质开发、高质量发展、高效率运营。

06

对南京房协今年工作的开展和如何更好的发挥协会职能、服务会员,有什么意见和建议?

葛春华: 协会领导对房协的发展历程、组织架构、换届以来的重点工作做出了详细介绍,同时针对企业所面临的问题做出了合理释疑,使得对于政策、市场和协会有了更加深刻的认识。在这里提出两点建议:


1)希望行业协会利用其特殊职能可以将企业组织在一起,建立一个约束机制,用于管理市场滥用分销现象的发生,避免恶性竞争;

2)行业协会可以组织相应的论坛,重点宣传和介绍开发企业所投资的外围潜力板块,加大市场消费者对于该区域市场的认识,加快市场去化速度。


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