权威解读!契税法出台!基本税率未变!契税优惠的真相来了

           2020-08-13   资料来源:国家税务总局官网  东奥会计在线

据中国人大官网公布的消息,2020811日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》(以下简称契税法),其中契税税率为百分之三至百分之五,自202191日起施行。

经查阅,1997年国务院颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称契税暂行条例),规定房屋契税税率为3%5%。也就是说,《契税法》还是延续之前的税率。

与此同时,南京税务局官方回复:南京目前依旧按照财税〔201623号文件执行,该文件没有废止,继续有效。明年是否调整要看是否有新的文件出台。

此前有媒体表示,契税法下税率上升将增加买房人买房成本是误读!想要了解《契税法》最新变化,跟我来!

契税的定义与征收范围

首先需要对契税的概念有着清晰的认知。契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。

契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受产权的单位和个人。其征税对象是在境内发生土地使用权、房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体征税范围包括:国有土地使用权的出让、土地使用权转让及房屋的买卖、赠与、交换。

契税在法律意义上,一般由产权承受人承担,但在实际操作上通常由买房双方协商缴纳。

新契税法中应注意的事项

(一)法律效力等级提高。原《契税暂行条例》的制定机关为国务院,属于一般的行政法规,此次人大常委会审议通过《契税法》,将其上升为法律层面,与城建税一起成为我国十二个完成立法的税种成员,提高了《契税法》的法律效力等级。

(二)契税税率未发生改变。在199777日国务院发布的《契税暂行条例》中,契税执行是幅度比例税率,即3%5%,新的契税税率依然适用。不同省份、地区采用的税率不同,例如江苏省的契税税率最高为3%,而湖北省为4%

市场上一般业主购房时享受1%或者1.5%的税率(见下文附表),是国家为保障人民基本的居住权利所给予的税收优惠,参考个人购房面积与家庭拥有的住房套数,按地区原适用的契税税率予以减征,实行差别化计税。《契税法》下税率优惠仍然照章执行,同样新法也规定:省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率,因此税率不变;

(三)相较于《契税暂行条例》,免税条款增加了婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋土地权属、法定继承人继承房屋土地权属免征契税的规定。其实,早前财政部财税20144号文和《中华人民共和国继承法》已有相应表述。值得注意的是根据《继承法》的规定,对于被继承人在去世前过户给继承人的房屋,除夫妻关系存续期间夫妻间变更权属的,继承人仍需要缴纳契税。

                                      原契税税率规规定

南京当前差别化税率执行标准

(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

(三)第三套及以上住房的,一律减按3%的税率征收契税。

                                         南京个人购房契税纳税规定

上述1-4项税收优惠,除北上广深一线城市外,同样适用全国其他城市。

附:《中华人民共和国契税法》原文

中华人民共和国契税法

第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税。

第二条 本法所称转移土地、房屋权属,是指下列行为:

(一)土地使用权出让;

(二)土地使用权转让,包括出售、赠与、互换;

(三)房屋买卖、赠与、互换。

前款第二项土地使用权转让,不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税。

第三条 契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

第四条 契税的计税依据:

(一)土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;

(二)土地使用权互换、房屋互换,为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;

(三)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

第五条 契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。

第六条 有下列情形之一的,免征契税:

(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

(三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;

(四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;

(五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;

(六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。

第七条 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税:

(一)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属;

(二)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。

前款规定的免征或者减征契税的具体办法,由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

  

第八条 纳税人改变有关土地、房屋的用途,或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的,应当缴纳已经免征、减征的税款。

第九条 契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

第十一条 纳税人办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。

第十三条 税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息,协助税务机关加强契税征收管理。

税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供。

第十四条 契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。

第十五条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的,依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。

第十六条 本法自202191日起施行。199777日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。