走进深业:“江山之间,追梦申宁 ”—深业华东地产开发有限公司郭国灿董事长访谈录

近日,南京房协副会长兼秘书长张辉一行走访房协副会长单位-深业集团华东公司,与南京房协副会长、深业集团华东公司董事长郭国灿及团队成员,一同参观鼓楼滨江深业展厅和深业滨江半岛项目,深入交流当前南京房地产市场的运行情况、楼市调控与房企生存情况,听取深业华东公司在南京的发展历程、主要项目、经营情况、未来发展战略与投资销售计划,以及对南京房地产市场平稳健康运行和高质量发展的意见建议。深业华东公司进入南京以来,紧跟城市发展脉搏,先后在鼓楼滨江、紫东青龙地铁小镇、青龙山、河西南等热点板块获取和打造了4个项目,其中深业滨江半岛作为南京首个品牌标杆楼盘,以高品质开发成就鼓楼滨江的新地标和南京滨江开发的新封面,未来将进一步深耕南京,持续为“宜居南京、优居南京”贡献深业力量,做出表率作用!

南京房协现将走访涉及的主要问题和郭总的分享解答梳理如下:

01

深业华东自2013年进驻南京,到今年已有7周年。能否回顾一下,过去的7年里,深业华东在南京的发展取得了哪些成绩?如何评价深业华东在南京的7年。

郭国灿:深业华东地产开发有限公司是深业集团在香港上市的深圳控股有限公司全资控股的国有企业,是深业集团为整合江苏、安徽等地现有项目、开拓长三角市场而成立的区域性房地产公司。

深业华东这七年的发展,最主要是从一个只有2-3个亿销售收入,局限于马鞍山、常州的亏损小企业发展到总资产已实现134亿元,形成以南京为重点,辐射江苏、安徽、上海的区域性房地产公司,成为深业集团在珠三角、长三角双轮驱动的区域战略执行者。

深业华东这七年多的发展可分为两个阶段:第一阶段从2013-2017年,我称之为越过山丘,再攀紫峰,早期深业华东在马鞍山投资时,因为正赶上房地产低潮,加上产品定位不清晰,主要做大户型,而且施工管理上的一些瑕疵,使销售受阻,公司遇到了一些危机。在那时,曾一度考虑要变卖土地来处理低效资产。我于20135月从深圳派往华东,首先就用3个月左右时间,处理了马鞍山项目的交付危机化解业主闹事,同时通过改变产品定位,主打80-120平米的小户型,优化住宅设计,做到三房朝南,户户南北通透,从消费者的实际需求角度来改变产品策略,然后引进马钢四小、机关幼儿园等名校,实现销售突破,同时推行精益化管理,一步步将危机化解,直至2017年问鼎诗城,摘取马鞍山市2017年度城市销冠,实现了从低效资产高效资产的华丽转身和诗城突围,可以说成功翻越了马鞍山丘。

与此同时,开始在南京、上海等地寻找资源,终于在20131111日与鼓楼区政府签订协议,并以外资身份成功拿下鼓楼滨江半岛项目,实现再攀紫峰进军南京的目标。

滨江半岛项目是深业华东重点打造的高品质项目,由香港顶级的建筑事务所嘉柏设计,项目毗邻长江,拥有独特的自然资源和拉小等优质学区资源。因此,在每次开盘加推上都取得极佳的销售业绩,售价比区域同类楼盘高10-20%以上,并获得江苏省和南京市的精品人居奖金陵杯奖,让深业领航南京滨江,成为区域品质新标杆。

第二阶段,从2017年底开始,形成了江山之间,追梦申宁的新格局。20171227在江宁青龙山国际生态新城拿下了G72项目,两天后又在南京紫东青龙地铁小镇拿下了G78项目,201911月在河西鱼嘴竞得G77地块,从而开始了从长江边向紫东青龙山麓的进军,奠定江山之间”“四上新格局,即长江边的滨江半岛和鱼嘴G77项目,青龙山南北端的G72G78项目,形成了滨江上城、青麓上居、青珑上府和深业鱼嘴上府四上新格局。

七年来,一是以成交价为代表的综合竞争力得到较大提升。成交价体现了一个房地产企业的综合竞争力,特别是体现了一个项目的品质包括前期定位、设计、工程质量和销售能力,由于我们并不刻意追求速度规模,用心精雕细琢,从而形成较好的品质。我们南京、马鞍山的几个项目平均成交价高出周边同类楼盘10-20%以上,从而创造较高的投资回报率和品牌影响力。

二是以“创造价值” 为核心,专业管理能力得到了较大提升。设计管理方面,实现价值的创造。我们的住宅已经在市场上形成了以马鞍山春天里为代表的售价1万元以下的字系,以青麓上居为代表的售价2—3万元的字系,也形成了以揽江府为代表的售价4万元的字系的成熟的住宅产品系列,形成了不断优化升级的户型产品,形成了快速复制的能力,形成了从创意策划、设计到品控,从建筑到园林、内装饰的综合设计管理能力,南京滨江二期揽江府景观工程获得了南京市2019年优质园林工程金陵杯奖。马鞍山深业华府项目代建的市政绿化带——深业粉黛园,成为了马鞍山市区首个以粉黛草为主题的网红打卡点。营销管理方面,实现销售价值的最大化,利用横跨二、三、四线城市的条件,锤炼买方市场、卖方市场的销售能力。工程管理方面,在开发速度上,马鞍山项目曾创造3天一层的极限开发速度;在开发难度上,南京滨江上城超高层深基坑项目,属于长江漫滩淤泥地质,是南京离长江最近的深基坑工程难度系数最大之一的工程项目,目前已出±0G72G78项目是南京首批预制装配率达50%项目。

三是干事文化、精益化管理方式等文化软实力得到较大提升,打造了健康快乐的干事团队。强化干事文化,强化业绩导向,强化团队协作助攻精神, 将精益化管理指标、助攻指标和健康指标等纳入KPI考核,营造员工比学赶超、助攻协同、精益求精,评选出一批精益之匠。突出打造干事能力,突出提升处理危机的能力;形成将精益化管理进行到底的干事之道,借鉴德国、日本、瑞士工匠精神,提升精益化管理,形成精益化案例。

02

深业华东在南京的整体上市销售计划是怎样的?有没有什么销售目标?

郭国灿:今年我们在南京深业主要推出两个项目,一个是江宁青龙山G72地块青麓上居项目,另外一个就是我们在紫东青龙地铁小镇的青珑上府项目。后者位于紫东核心区,预计今年10月份开盘。这是地铁小镇极少数下半年可以面向市场的项目。另外,这个项目的教育配套是南外仙林分校和国际高中,该校今年9月份招生,因此这个项目便是标准的学区房,目前市场上关注的人群比较多。预计在未来随着紫东区域的崛起,相信青珑上府项目一定会给南京的业主带来较高的居住品质与投资价值。

03

深业华东于2017年年末分别以10.6亿元和12亿元连续竞得江宁G72G78两宗地块,去年11月,又以总价12.3亿竞得南京河西南G77地块,继续加大对南京的投资力度。深业华东对南京楼市的发展潜力和未来趋势有着怎样的判断?2020年,深业华东在南京的投资计划、发展战略和目标是怎么样的?有没有更长远的发展规划?

郭国灿:从2017年底开始,我们形成了江山之间,追梦申宁的新格局。我们于20171227在江宁青龙山国际生态新城拿下了G72项目,两天后又在南京紫东青龙地铁小镇拿下了G78项目,201911月在河西鱼嘴竞得G77地块,从而开始了从长江边向紫东青龙山麓的进军,奠定江山之间”“四上新格局,即长江边的滨江半岛和鱼嘴G77项目,青龙山南北端的G72G78项目,形成了滨江上城、青麓上居、青珑上府和深业鱼嘴上府四上新格局。当然,江山之间也包括马鞍山。与此同时,江山之间,还包含着拥江发展理念,获取江北新区,江南主城资源,沿着长江一路向东,寻求直达上海的资源拓展,使“江山之间”拥有更大的格局,更丰富的内涵。

04

今年新冠肺炎疫情对深业华东在复工复产、工程施工、营销、交付、客户服务、运营等方面造成的影响有哪些?深业华东是如何应对的?企业在经营发展过程中有没有遇到问题和困难?有哪些建议和呼声?

郭国灿:新冠疫情可以说是一个“黑天鹅”事件,造成了世界经济的衰退,也对中国经济产生了影响,给整个房地产行业也带来了不小冲击。疫情发生以来,深业积极应对,213日便顺利完成复工,是鼓楼区最早一批取得复工资格的企业。疫情对我司影响较小,主要有两个原因:第一,负债率特别是银行负债率低,企业财务稳健。纵观行业兴衰,大部分房企遇到危机都与负债率过高相关,深业华东项目的资金来源基本上都是自有资金或母公司境外低成本融资,基本没有银行贷款,这在房地产行业非常罕见,所以在面临经济衰退市场风险时抵御力更强。第二,企业规模扩张节奏的适度性。深业在南京稳扎稳打发展多年,一直都保持了合理的发展速度,没有盲目的扩张,专心做产品、做品质,因此在应对冲击时也显得游刃有余。疫后深业华东在马鞍山首次开盘的项目,第一次就去化了90%,今年上半年提前完成了上半年的销售任务和利润目标,当然,疫情对商业有一定影响,好在我们的商业规模不大,因而疫情对于我们的影响还是可控的。

05

对南京房地产市场保持平稳健康运行和当前的楼市调控政策,有什么意见和建议?

郭国灿:整体来看南京房地产很健康的,尤其是住宅市场。南京作为新一线城市,今年一季度经济,逆势正向增长,顶住了疫情的冲击,无论从南京的经济基本面,还是从人口净流入,都反映未来南京房地产市场将会保持平稳健康发展。但对于一二手房倒挂的现象,尤其在河西南未来CBD地区,希望政府在限价政策方面能够予以合理关切,需要拥有大智慧来应对这个问题,保证开发商合理利润是打造高端CBD的基本前提。

06

今年是南京房协提出的宜居南京·品质提升年,深业华东对推动南京房地产市场高品质开发、高质量发展,有什么意见和建议?今年深业华东在楼盘品质方面有哪些想法和动作?

郭国灿:根据当前现有的开发能力水平和建筑工艺,我们提升项目品质技术层面的问题不大。与上一个问题类似,高品质的产品必然需要较高的投入,就深业滨江半岛而言,我们重金聘请了具有国际影响力的设计单位来打造项目,相应地带来更高品质的产品。因此在提高整个地区的房地产品质,一定需要保障行业合理的收益空间,这个问题需要政府和行业深入探讨解决的路径。从专业角度来看:第一,建筑设计上,需要高水平的团队来打造,优秀品牌设计单位会提供不同的视野和创新;第二,在施工质量上,需要与行业上有实力的建筑公司合作,并且实行全生命周期的精益化管理,这是提升建筑质量和品质的基础;第三,在质量监控和售后服务上也要有所跟进。

07

对南京房协今年工作的开展和如何更好的发挥协会职能、服务会员,有什么意见和建议?

郭国灿:南京房协是会员之家,通过协会,加强了政府与企业、企业与企业间的交流合作。深业华东作为南京房协副会长单位之一,也十分关心协会的发展。会员走访活动,宣传了会员单位品牌形象,也为南京楼市的“高品质开发,高质量发展”起到促进作用。期待南京房协能够发展的越来越好,为南京房地产市场的繁荣发展做出贡献。